Verhuur je een woning waar je zelf niet woont, dan betaal je daar belasting over. In Nederland valt zo'n woning in box 3, de belasting op vermogen. Het bijzondere van box 3 is dat de Belastingdienst niet kijkt naar wat je echt aan huur ontvangt. In plaats daarvan wordt aangenomen dat je bezit een bepaald percentage oplevert. Dat aangenomen rendement wordt belast. Hieronder leggen we stap voor stap uit hoe dat werkt.
Wat is box 3?
Box 3 is de belasting op wat je bezit: spaargeld, beleggingen en vastgoed dat niet je eigen woning is, minus je schulden. Een woning die je verhuurt telt daarin mee als "overige bezitting". Je eigen woning waar je zelf in woont valt hier dus expliciet niet onder.
Zo rekent de Belastingdienst in 2026
De Belastingdienst werkt met een vast aangenomen rendement per soort bezit:
- Een verhuurde woning (overige bezitting): 6,00%. Dit percentage is definitief.
- Spaargeld: 1,28%. Dit percentage is voorlopig en wordt begin 2027 definitief.
- Schulden, zoals een hypotheek op de verhuurde woning: 2,70%. Ook dit is voorlopig.
Over het aangenomen rendement betaal je 36% belasting. Daarnaast krijg je een deel van je vermogen belastingvrij: €59.357 per persoon, of €118.714 voor fiscale partners samen. Schulden tellen pas mee boven een drempel van €3.800 per persoon (€7.600 voor partners).
De rekenregel in gewone taal: je neemt de waarde van je woning, trekt je schulden en het belastingvrije bedrag af, rekent met het aangenomen rendement en betaalt daar 36% over.
Rekenvoorbeeld 1: woning zonder hypotheek
Dit is een vereenvoudigd voorbeeld voor een alleenstaande die verder niets in box 3 heeft. Je verhuurt een woning met een WOZ-waarde van €300.000 en zonder hypotheek.
- Waarde €300.000 min het belastingvrije bedrag van €59.357 is €240.643.
- Daarover rekent de Belastingdienst 6% aangenomen rendement: €14.438.
- Daarover betaal je 36%: ongeveer €5.198 belasting per jaar.
Of je woning €8.000 of €15.000 aan huur opleverde, verandert dit bedrag niet.
Rekenvoorbeeld 2: dezelfde woning met een hypotheek
Nu staat er €200.000 hypotheek op de woning. Van die schuld telt alleen het deel boven de drempel van €3.800 mee, dus €196.200.
- Je vermogen na schulden is €300.000 min €196.200, dus €103.800. Daarvan gaat het belastingvrije bedrag van €59.357 af: €44.443 blijft over.
- De woning levert 6% aangenomen rendement op (€18.000) en de schuld kost 2,70% (€5.297). Per saldo is dat een aangenomen rendement van ongeveer 12,2% over het deel dat je overhoudt.
- Je betaalt 36% over €44.443 maal 12,2%, ongeveer €1.958 per jaar.
De hypotheek maakt dus een groot verschil. Het zijn bedragen om een gevoel te krijgen. Je eigen situatie kan afwijken, bijvoorbeeld als je ook spaargeld hebt. Laat je aangifte nakijken door een adviseur als je twijfelt.
Mag je een lager rendement aantonen?
Ja. Haal je aantoonbaar minder rendement dan de Belastingdienst aanneemt, bijvoorbeeld door langdurige leegstand of hoge kosten, dan kun je via de tegenbewijsregeling laten zien wat je echt hebt behaald. Bewaar daarvoor je huurovereenkomsten, bankafschriften en facturen.
Een kamer in je eigen huis verhuren
Verhuur je een kamer in de woning waar je zelf woont, dan geldt een aparte regeling: de kamerverhuur-vrijstelling. In 2026 mag je €6.633 aan huur ontvangen zonder dat je daar belasting over betaalt (in 2025 was het €6.324). Ook blijft je hypotheekrenteaftrek behouden. Dat werkt alleen als aan alle voorwaarden is voldaan:
- de kamer is een onderdeel van je eigen woning
- de kamer is geen zelfstandige woning, dus je deelt bijvoorbeeld de keuken of badkamer
- jij en je huurder staan allebei ingeschreven op dit adres
- je totale huuropbrengst in 2026 blijft onder €6.633
Alles wat de huurder je betaalt voor de kamer telt mee, dus ook een vergoeding voor gas, water en licht. Kom je boven het bedrag of voldoe je niet aan de voorwaarden, dan gaat het verhuurde deel van je woning naar box 3.
Je eigen woning tijdelijk verhuren
Verhuur je de woning waar je zelf woonde tijdelijk, bijvoorbeeld omdat je een tijd naar het buitenland gaat? Dan hangt de belasting af van je situatie, onder meer of je de woning nog als je eigen woning kunt blijven zien en wat er met je hypotheekrenteaftrek gebeurt. Een algemene regel die voor iedereen klopt, kunnen we hier niet geven. Vraag het vooraf aan de Belastingdienst of een adviseur en leg het antwoord vast.
Wat kan er in 2028 veranderen?
Het kabinet wil box 3 vanaf 2028 baseren op wat je echt verdient, dus niet meer op een aangenomen rendement. De Tweede Kamer nam het wetsvoorstel op 12 februari 2026 aan. De Eerste Kamer heeft het nog niet aangenomen en stelde de stemming uit. Het kabinet wil het voorstel eerst aanpassen met een novelle. Of 2028 haalbaar is, is dus onzeker.
Dit staat in het voorstel voor een verhuurde woning:
- Wordt de woning minstens 90% van het jaar verhuurd, dan betaal je belasting over de huur die je werkelijk ontvangt.
- Wordt hij minder dan 90% van het jaar verhuurd, dan geldt het hoogste van de werkelijke huur en een bijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde. Zo wordt leegstand niet beloond.
- Waardestijging van de woning wordt pas belast als je hem verkoopt.
- Het tarief blijft 36%. Het eerste €1.800 aan rendement per jaar is belastingvrij.
- Verlies in een jaar kun je meenemen naar latere jaren, maar alleen het deel boven €500 per jaar.
Dit is een voorstel, nog geen wet.
Wat kun je nu doen?
- Zoek je WOZ-beschikking en je hypotheekoverzicht op.
- Bewaar je huurovereenkomst en de bankafschriften met de ontvangen huur.
- Reken met het voorbeeld hierboven wat verhuren je ongeveer kost aan belasting, en tel dat mee in het blog over rendement.