De huur verhogen: dit zijn de regels omtrent huurverhoging

Chelsey van der Vegt

26 feb 2020 · bijgewerkt 11 aug 2026 · 4 min leestijd

Je mag de huur niet zomaar verhogen met een bedrag dat jou uitkomt. Er geldt een wettelijk maximum en dat verschilt per segment: sociale huur, middenhuur of vrije sector. Welk segment je woning heeft, bepaal je met de puntentelling uit het blog over de Wet betaalbare huur. Je mag altijd minder verhogen dan het maximum, nooit meer.

De maximale verhoging in 2026

Sociale huur: maximaal 4,1% per 1 juli 2026. Is de kale huur lager dan €350 per maand, dan geldt in plaats daarvan een bedrag van maximaal €25. Tot 1 juli 2026 gold nog een maximum van 5%. Het maximum is berekend uit de gemiddelde inflatie van drie jaar (3,6%) plus 0,5 procentpunt.
Middenhuur: maximaal 6,1% per 1 januari 2026. Dat is de cao-loonstijging van 5,1% plus 1 procentpunt.
Vrije sector: maximaal 4,4%, van 1 januari 2026 tot 1 januari 2027. Dat is het laagste van de inflatie (3,4%) en de cao-loonstijging (5,1%), plus 1 procentpunt.

Voor 2027 zijn de percentages nog niet bekend. De berekening blijft hetzelfde.

Wat betekent dat in euro's?

Dit zijn voorbeelden met afgeronde huren om de rekenwijze te laten zien:

Sociale huur van €800 kale huur: 4,1% is € 32,80. De nieuwe huur is maximaal € 832,80 per maand.
Middenhuur van €1.100: 6,1% is € 67,10. De nieuwe huur is maximaal € 1.167,10 per maand.
Vrije sector van €1.500: 4,4% is € 66. De nieuwe huur is maximaal € 1.566 per maand.

Het maximum is een bovengrens. Een lagere verhoging, of geen, mag altijd. Met de verhoging blijf je in de sociale huur en middenhuur wel altijd onder de maximale huur uit de puntentelling.

Zo verhoog je de huur in de sociale huur

Je mag de huur 1 keer per 12 maanden verhogen. Meestal gebeurt dat per 1 juli.
Stuur je huurder minimaal 2 maanden van tevoren een schriftelijk voorstel, per brief of e-mail.
Zet in het voorstel: de oude en de nieuwe kale huur, de hoogte van de verhoging, de ingangsdatum en hoe de huurder bezwaar kan maken.
Ben je te laat, bijvoorbeeld omdat je het voorstel pas in mei verstuurt voor 1 juli? Dan stel je de ingangsdatum uit. De verhoging gaat dan in per 1 september.

De huurder kan bezwaar maken, bijvoorbeeld als het voorstel boven het wettelijke maximum uitkomt of te laat is aangekondigd. Hij kan daarvoor terecht bij de Huurcommissie of het Juridisch Loket.

Zo verhoog je de huur in de middenhuur en de vrije sector

De verhoging moet in het huurcontract zijn afgesproken. Dat doe je meestal met een indexeringsclausule. Daarin staat dat de huur jaarlijks stijgt met een bepaald percentage, vaak gekoppeld aan een prijsindex. Staat er niets over verhoging in je contract, dan kun je de huur niet zomaar verhogen.

In de vrije sector hoef je de verhoging niet binnen een vaste termijn aan te kondigen. De huur stijgt dan automatisch volgens het contract, maar nooit hoger dan het wettelijke maximum van dat jaar. Het is wel netjes om je huurder een paar weken van tevoren te laten weten wat de nieuwe huur wordt.

Is de verhoging hoger dan toegestaan en komen jij en de huurder er niet uit? Dan kan de huurder tot 4 maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie.

Voorbeeld van een indexeringsclausule

Laat een jurist de exacte tekst opstellen. De bedoeling van zo'n clausule is deze: "De huurprijs wordt elk jaar per [datum] verhoogd met het percentage dat de wet op dat moment maximaal toestaat, met een maximum van [percentage of index]." Zo past de verhoging zich vanzelf aan het wettelijke maximum aan.

Na een verbetering van de woning

Voer je een verbetering uit, bijvoorbeeld extra isolatie, dan mag de huur daarna hoger stijgen dan het jaarlijkse maximum. Die verhoging staat los van de jaarlijkse verhoging. Groot onderhoud, zoals een nieuwe cv-ketel die de oude vervangt, is geen reden voor een extra verhoging.

Kamers

Voor kamers, woonwagens en standplaatsen geldt vanaf 1 juli 2026 een maximum van 4,1%.

Veelgestelde vragen

Wanneer mag een verhuurder de huurprijs verhogen en gelden er limieten?

De meeste verhuurders verhogen de huur jaarlijks op 1 juli. Of er limieten gelden voor de huurverhoging, hangt af van het type woning: sociale huur of vrije sector.

Hoe werkt de huurverhoging in de sociale sector?

In de sociale sector (huurprijs lager dan € 752,33 in 2021) wordt de maximale jaarlijkse huurverhoging door de overheid bepaald. Dit percentage is afhankelijk van het inkomen van het huishouden in 2019. Voor inkomens tot € 44.655,- geldt een maximale verhoging van 2,4 procent. Voor inkomens vanaf € 44.655,- is dit maximaal 5,4 procent, met uitzonderingen voor AOW-gerechtigden of huishoudens van 4+ personen, waarvoor ook 2,4 procent geldt.

Hoe moet een verhuurder een huurverhoging in de sociale sector aankondigen?

De verhuurder moet de huurder minimaal twee maanden voor de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs een schriftelijk voorstel tot huurverhoging sturen. Dit voorstel moet de huidige en nieuwe huurprijs, het verhogingspercentage en -bedrag, de ingangsdatum en de bezwaarmogelijkheden bevatten.

Kan een huurder bezwaar maken tegen een huurverhoging in de sociale sector?

Ja, een huurder kan bezwaar maken als de voorgestelde verhoging te hoog is, de huur boven de maximale huurprijs volgens het puntensysteem komt, er fouten in het voorstel staan, de huur recent al is verhoogd, de aankondiging te laat was, er onopgeloste gebreken zijn of bij een all-in huurprijs.

Hoe werkt de huurverhoging in de vrije sector?

In de vrije sector (huurprijs hoger dan € 752,33 in 2021) mag de verhuurder zelf de huurverhoging bepalen. Dit kan via een indexeringsclausule in het huurcontract, vaak gebaseerd op CBS-cijfers, of door de huurder een nieuw huurcontract met een hogere huurprijs aan te bieden. Bij een nieuw contract kan de huurder bezwaar maken tegen de opzegging, waarna een rechter de redelijkheid van het voorstel toetst.