Verhuren levert geld op, maar niet alles wat binnenkomt blijft ook bij je. Er gaan kosten af, er is soms leegstand en je betaalt belasting. Of verhuren voor jou loont, weet je pas als je het voor je eigen woning uitrekent. Dit blog laat zien hoe je dat doet.
Stap 1: wat komt er binnen?
Begin met de kale huur per maand, dus de huur zonder servicekosten en voorschotten voor gas, water en licht. Vermenigvuldig die met 12. Trek daar de maanden vanaf waarin de woning waarschijnlijk leegstaat, bijvoorbeeld een maand tussen twee huurders.
Hoeveel je mag vragen, hangt af van het segment van je woning. In de sociale huur en de middenhuur is de huur gemaximeerd. Boven 186 punten bepaal je de huur zelf. Zie het blog over de huurprijs.
Stap 2: wat gaat er uit?
Tel deze kosten per jaar op:
- Hypotheekrente. Staat er nog een hypotheek op de woning, dan is de rente een vaste last.
- Onderhoud en reparaties. Je betaalt het groot onderhoud en reparaties die niet bij de huurder horen. Zie het blog over onderhoud en gebreken.
- VvE-bijdrage. Bezit je een appartement, dan betaal je maandelijks aan de vereniging van eigenaren.
- Verzekeringen. Een opstalverzekering en eventueel een verhuurdersverzekering.
- Gemeentelijke belastingen voor de eigenaar. Vraag na welke je moet betalen.
- Bemiddeling. Gebruik je een makelaar of verhuurbemiddelaar, dan komen die kosten daarbij.
- Belasting. In 2026 rekent box 3 voor een verhuurde woning met 6% aangenomen rendement en 36% belasting. Zie het blog over belasting.
Servicekosten reken je alleen door voor de kosten die je echt maakt. Daar verdien je dus niets aan.
Rekenvoorbeeld met fictieve bedragen
Dit voorbeeld is bedacht om te laten zien hoe de som werkt. Gebruik je eigen bedragen. Stel: een appartement in de vrije sector, WOZ-waarde €300.000, hypotheek €200.000.
- Kale huur €1.400 per maand, dus €16.800 per jaar. Eén maand leegstand is €1.400 minder: €15.400 aan inkomsten.
- Hypotheekrente: €7.000
- VvE-bijdrage: €1.800
- Onderhoud en reparaties: €1.500
- Verzekeringen: €400
- Gemeentelijke belasting voor de eigenaar: €300
- Box 3-belasting voor deze woning met hypotheek: ongeveer €1.958 (zie het rekenvoorbeeld in het blog over belasting)
De kosten zijn samen €12.958. Je houdt €2.442 over. Zonder aflossing op de hypotheek. Je hebt €100.000 eigen geld in de woning zitten (€300.000 min €200.000), dus je rendement is ongeveer 2,4% per jaar. Zet je dat naast wat je met €100.000 op een spaarrekening zou verdienen, dan zie je meteen of verhuren de moeite waard is.
Stap 3: bepaal wat je wilt vergelijken
- Hoeveel blijft er per jaar over, en hoeveel per maand?
- Hoe verhoudt dat zich tot het geld dat in de woning zit? Dat is je rendement.
- Wat gebeurt er als de woning twee maanden leegstaat, of als de rente stijgt? Reken ook die tegenvallers door.
- Wat kost het je als je de woning later wilt verkopen en de huurder nog in de woning zit?
Waarom dit er nu toe doet
De vraag is niet theoretisch. Volgens het Kadaster verkochten particuliere beleggers met drie of meer woningen in 2024 ongeveer 18.000 huurwoningen. Verhuurders noemen de hogere vermogensbelasting en de Wet betaalbare huur als redenen. De verkopen waren vooral in stadscentra en ongeveer 65% van de verkochte woningen ging naar een starter. Verhuren is dus niet voor iedereen even aantrekkelijk. Wie vooraf rekent, weet waar hij aan toe is.