Als je een woning wilt verhuren, bepaal je niet zomaar zelf de huurprijs. De prijs die je mag vragen hangt af van de waarde van je woning volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntensysteem. Dat stelsel is in 2024 flink veranderd. Hieronder leggen we uit hoe het werkt in 2026.
Drie sectoren, drie regimes
Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur in juli 2024 kent de huurmarkt drie categorieën, elk met eigen regels voor de maximale huurprijs.
Sociale huur (tot en met 143 punten)
Valt je woning onder de 144 punten, dan is het een sociale huurwoning. De maximale huurprijs is gekoppeld aan het aantal punten en wordt jaarlijks vastgesteld door de overheid. De liberalisatiegrens ligt in 2026 op 879,66 euro per maand.
Middenhuur (144 tot en met 186 punten)
Dit is de categorie die in 2024 is toegevoegd. Woningen in dit segment vallen niet langer in de vrije sector, maar zijn gereguleerd. De maximale huurprijs is gekoppeld aan het puntenaantal en ligt tussen de liberalisatiegrens en de middenhuurgrens van 1.184,82 euro per maand. Voor deze woningen geldt het WWS net zo strikt als voor sociale huur.
Vrije sector (187 punten en hoger)
Pas boven de 186 punten mag je zelf de huurprijs bepalen. Er is geen wettelijk plafond, maar je mag vragen wat marktconform is. Lees meer over vrije sector huurwoningen.
Voor zowel sociale huur als middenhuur is het WWS verplicht. Je mag de maximale huurprijs niet overschrijden, ook niet als de huurder akkoord gaat. Een te hoge huurprijs kan worden aangevochten bij de Huurcommissie.
Hoe werkt het puntensysteem?
Het puntensysteem beoordeelt de kwaliteit van je woning aan de hand van een aantal onderdelen:
- De oppervlakte van de woonruimte zelf, zoals woonkamer, slaapkamers, keuken en badkamer.
- De oppervlakte van overige ruimten zoals berging, garage en bijkeuken.
- Het aantal verwarmde vertrekken.
- Het energielabel van de woning: een goed label levert meer punten op, een slecht label minder. Is er geen energielabel, dan telt het bouwjaar mee.
- De grootte en afwerking van de keuken en het sanitair.
- Buitenruimten zoals tuin, balkon of dakterras.
- De WOZ-waarde van de woning.
- Woonvoorzieningen voor mensen met een beperking.
- Investeringen in renovatie boven de 10.000 euro.
- Of de woning een rijksmonument is.
Op de website van de Huurcommissie kun je een huurprijscheck doen. Hiermee bereken je in een paar stappen hoeveel punten jouw woning waard is en wat de maximale huurprijs is.
Energielabel: steeds belangrijker
Het energielabel telt zwaarder mee in het puntensysteem dan voorheen. Een woning met label A of B levert meer punten op dan een woning met label E of F. Daar komt bij dat de overheid bindende deadlines heeft gesteld: vanaf 2029 mogen woningen met label E, F of G niet langer worden verhuurd, tenzij ze zijn opgeknapt. Vanaf 2040 geldt minimaal label C.
Als verhuurder is het slim om hier nu al rekening mee te houden. Een investering in isolatie of een warmtepomp kan zowel het puntentotaal verhogen als de woning toekomstbestendig maken.
Punten verhogen
Wil je meer punten behalen om een hogere huurprijs te kunnen vragen, dan zijn er een aantal maatregelen die helpen:
- De woning uitbreiden, bijvoorbeeld met een dakkapel of aanbouw.
- Verwarming aanleggen in ruimtes die nu onverwarmd zijn.
- De keuken of badkamer verbeteren: dit kan het puntenaantal flink verhogen.
- De woning energiezuiniger maken, bijvoorbeeld door isolerend glas of betere isolatie.
Bereken vooraf hoeveel punten een ingreep oplevert en wat de investering is. Zo zie je snel of het financieel de moeite waard is.
Nieuwbouwopslag
Ontwikkel je een nieuw huurproject en start je vóór 2032 met de verhuur? Dan mag je tot 20 jaar lang een opslag van 10% op de maximale huurprijs rekenen. Deze maatregel is bedoeld om de bouw van nieuwe huurwoningen financieel aantrekkelijker te houden.
Huisvestingsvergunning in de middenhuur
In veel gemeenten heb je voor het verhuren van een middenhuurwoning een huisvestingsvergunning nodig. Die vergunning is bedoeld om te zorgen dat betaalbare woningen terechtkomen bij mensen met een middeninkomen. De gemeente stelt een maximaal heffingsinkomen vast: verdient een kandidaat-huurder meer dan dat, dan wordt de vergunning geweigerd.
De grenzen verschillen per gemeente. Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam hanteren elk hun eigen Huisvestingsverordening. Check dus altijd de lokale regels voordat je een huurder selecteert.
Kale huur en servicekosten
De huurprijs die je berekent via het WWS is de kale huurprijs. Dat is het bedrag voor het gebruik van de woonruimte zelf. Daarbovenop komen servicekosten.
Servicekosten zijn kosten voor diensten die je als verhuurder levert, zoals het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes, het gebruik van meubels of gordijnen, of de kosten voor gas, water en licht als er geen eigen energiemeter is.
Je bent verplicht om servicekosten per kalenderjaar bij te houden in een gespecificeerd overzicht en dit uiterlijk zes maanden na afloop van het jaar aan je huurder te tonen. Doorgaans reken je een maandelijks voorschot en verrekent je achteraf op basis van de werkelijke kosten.
Stoffering en meubilering
Verhuur je een gestoffeerde of gemeubileerde woning, dan mag je de kosten doorberekenen via de servicekosten. Daarvoor gelden vaste regels:
Zijn de meubels of stoffering niet ouder dan vijf jaar, dan mag je jaarlijks 20% van de aankoopwaarde doorberekenen. Zijn ze ouder dan vijf jaar, dan neem je 20% van de huidige marktwaarde. Voor apparatuur met een langere levensduur, zoals een koelkast, fornuis of laminaatvloer, geldt een termijn van tien jaar.
Huurprijs verhogen
Als verhuurder mag je elk jaar de huurprijs verhogen. Voor sociale huur en middenhuur gelden wettelijke maxima die jaarlijks worden vastgesteld. In 2026 zijn die maxima:
Sociale huur: maximaal 4,1%, per 1 juli 2026. Middenhuur: maximaal 6,1%, per 1 januari 2026. Vrije sector: maximaal 4,4%, per 1 januari 2026.
Voor vrije sectorwoningen kun je ook een indexeringsclausule in het huurcontract opnemen, bijvoorbeeld gekoppeld aan de consumentenprijsindex van het CBS. Staat er geen clausule in het contract, dan moet je bij een huurverhoging een nieuw contract aanbieden.
