De 30-40-30-regel

Als je nieuws over woningbouwprojecten volgt, kom je ze regelmatig tegen: verdeelsleutels zoals 30-40-30, 40-40-20 of 30-30-40. Ze klinken als interne jargon van projectontwikkelaars, maar ze bepalen direct hoeveel betaalbare woningen er in een nieuwbouwproject komen en voor wie. Dit artikel legt uit hoe die verdeling werkt, wat de landelijke norm is en wat je er als woningzoeker van merkt.

Wat betekent 30-40-30?

De cijfers staan voor de verdeling van woningen binnen een nieuwbouwproject of bouwprogramma:

• 30% sociale huurwoningen
• 40% middensegment: middenhuur en betaalbare koop
• 30% vrije sector: duurdere huur- en koopwoningen

Het is een gemeentelijke verdeelsleutel, geen landelijke wet. Gemeenten leggen deze verdeling op aan projectontwikkelaars als voorwaarde voor woningbouwprojecten op hun grondgebied. De exacte verhouding verschilt per gemeente en soms per type project.

Rekenvoorbeeld: 200 woningen

Stel: een projectontwikkelaar bouwt een nieuw blok van 200 woningen in een gemeente die de 30-40-30-verdeling hanteert. Dan ziet de verdeling er zo uit:

• 60 sociale huurwoningen (30%)
• 80 woningen in het middensegment (40%)
• 60 woningen in de vrije sector (30%)

Van die 200 woningen zijn er 140 bedoeld voor mensen met een laag of middeninkomen. Dat is het idee achter de verdeelsleutel: sturen op betaalbaarheid in nieuwbouw.

De landelijke norm: twee derde betaalbaar

Naast gemeentelijke verdeelsleutels is er sinds 1 juli 2026 ook een landelijke norm, vastgelegd in de Wet versterking regie volkshuisvesting. Die norm schrijft voor dat twee derde van alle nieuwbouw betaalbaar moet zijn, waarvan 30% sociale huur. Belangrijk verschil: deze norm geldt regionaal, niet per project of per gemeente afzonderlijk.

Gemeenten met een kleine sociale huurvoorraad, die onder het landelijk gemiddelde zitten, zijn verplicht om 30% sociale huur op te nemen in hun nieuwbouwprogrammering. Gemeenten die al boven het gemiddelde zitten, moeten juist meer inzetten op betaalbare koop en middenhuur: minimaal 40%.

Het verschil met een gemeentelijke verdeelsleutel: de wet stuurt op het totale bouwprogramma van een regio, niet op elk individueel project.

Varianten per gemeente

De 30-40-30-verdeling is niet universeel. Gemeenten bepalen zelf welke sleutel ze hanteren, en die kan per type project ook nog eens verschillen. Een paar voorbeelden:

Amsterdam hanteert als standaard 40-40-20: 40% sociale huur, 40% middeldure huur en 20% vrije sector. In transformatiegebieden, waar bestaande gebouwen worden omgebouwd tot woningen, geldt een uitzondering: daar is 30-40-30 mogelijk, maar alleen als een woningcorporatie de sociale woningen afneemt.

Bergen op Zoom heeft de 30-40-30-regel opgenomen in het eigen bestuursakkoord als uitgangspunt voor grote nieuwbouwprojecten.

Waterland en Purmerend hanteren een 30-30-40-verdeling, waarbij een groter aandeel naar de vrije sector gaat.

De verdeelsleutel zegt dus altijd iets over de lokale woningmarkt en politieke keuzes van een gemeente.

Wat zijn de grensbedragen?

De termen sociaal, midden en vrij zijn niet vaag. Ze zijn gebonden aan concrete prijsgrenzen:

• Sociale huur: maximaal de liberalisatiegrens van € 879,66 per maand (2026)
• Middenhuur: tussen de liberalisatiegrens en € 1.184,82 per maand (2026)
• Betaalbare koop: koopwoningen tot € 420.000 in 2026, oplopend naar € 435.000 in 2027
• Vrije sector: daarboven
  

Wat merk je hier als woningzoeker van?

In de praktijk betekent een verdeelsleutel dat een deel van het nieuwbouwaanbod in een project gereserveerd is voor specifieke doelgroepen. Sociale huurwoningen worden verdeeld via wachtlijsten van woningcorporaties. Middenhuurwoningen zijn vaak direct te huren, maar gemeenten kunnen via een huisvestingsvergunning voorwaarden stellen aan het inkomen van kandidaat-huurders.

Zoek je een nieuwbouwwoning in de vrije sector en kom je in een project met een 30-40-30-verdeling? Dan is 30% van het aanbod voor jou beschikbaar zonder inkomenstoets. De overige 70% is bedoeld voor lagere en middeninkomens.

Veelgestelde vragen

Wat betekent de 30-40-30-regel voor nieuwbouwprojecten?

De 30-40-30-regel is een gemeentelijke verdeelsleutel die aangeeft hoe woningen binnen een nieuwbouwproject worden verdeeld. Het betekent dat 30% van de woningen sociale huurwoningen zijn, 40% in het middensegment valt (middenhuur en betaalbare koop), en 30% vrije sector woningen zijn (duurdere huur- en koopwoningen).

Is de 30-40-30-regel een landelijke wet of verschilt dit per gemeente?

De 30-40-30-regel is geen landelijke wet, maar een gemeentelijke verdeelsleutel. Gemeenten leggen deze verdeling op aan projectontwikkelaars als voorwaarde voor woningbouwprojecten op hun grondgebied. De exacte verhouding kan per gemeente en soms zelfs per type project verschillen.

Wat zijn de concrete prijsgrenzen voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen?

Voor sociale huur geldt een maximale huurprijs van € 879,66 per maand (2026). Middenhuurwoningen vallen tussen de liberalisatiegrens en € 1.184,82 per maand (2026). Betaalbare koopwoningen hebben een grens van € 420.000 in 2026, oplopend naar € 435.000 in 2027. Woningen boven deze grenzen vallen in de vrije sector.

Hoe beïnvloedt een verdeelsleutel zoals 30-40-30 mij als woningzoeker?

Als woningzoeker betekent een verdeelsleutel dat een deel van het nieuwbouwaanbod gereserveerd is voor specifieke doelgroepen. Sociale huurwoningen worden verdeeld via wachtlijsten van woningcorporaties. Voor middenhuurwoningen kunnen gemeenten via een huisvestingsvergunning voorwaarden stellen aan het inkomen. Zoek je een vrije sector woning in een project met 30-40-30, dan is 30% van het aanbod voor jou beschikbaar zonder inkomenstoets, terwijl de overige 70% bedoeld is voor lagere en middeninkomens.

Wat is het verschil tussen de gemeentelijke verdeelsleutels en de landelijke norm voor betaalbare nieuwbouw?

Gemeentelijke verdeelsleutels zoals 30-40-30 gelden per specifiek nieuwbouwproject of bouwprogramma binnen die gemeente. De landelijke norm, vastgelegd in de Wet versterking regie volkshuisvesting (vanaf 1 juli 2026), schrijft voor dat twee derde van alle nieuwbouw betaalbaar moet zijn (waarvan 30% sociale huur), maar deze norm geldt regionaal voor het totale bouwprogramma, niet per individueel project of gemeente afzonderlijk.