Kun je teveel verdienen voor de middenhuur?
Als je een huurwoning zoekt, ben je gewend dat je moet bewijzen dat je genoeg verdient. Verhuurders hanteren inkomenseisen en willen zekerheid. Maar door de regulering van de middenhuur geldt in veel steden inmiddels ook het omgekeerde: je kunt te veel verdienen voor een huurwoning.
Om te zorgen dat middenhuurwoningen echt terechtkomen bij leraren, verpleegkundigen, agenten en starters, eisen steeds meer gemeenten een huisvestingsvergunning. Zonder die vergunning mag je de woning niet betrekken, ook al wil de verhuurder het contract graag met je tekenen.
Je moet genoeg verdienen, maar niet te veel
Als middenhuurder zit je klem tussen twee eisen die allebei aan je inkomen stellen.
Aan de onderkant is er de verhuurder. Die vraagt doorgaans een bruto maandinkomen van drie tot drieënhalf keer de kale huurprijs. Voor een woning van duizend euro per maand moet je al snel tussen de drieduizend en drieduizendvijfhonderd euro bruto verdienen.
Aan de bovenkant is er de gemeente. Om te voorkomen dat iemand met een hoog salaris een betaalbare middenhuurwoning bezet houdt, stelt de gemeente een maximaal heffingsinkomen vast. Verdien je meer dan die grens? Dan weigert de gemeente de vergunning.
Je moet dus genoeg verdienen om de verhuurder te overtuigen, maar niet zoveel dat de gemeente je buitensluit.
Hoe berekent de gemeente jouw inkomen?
De gemeente kijkt niet alleen naar je meest recente loonstrook. Ze kijken naar je officiële verzamelinkomen, vastgelegd in een Inkomensverklaring van de Belastingdienst.
Daarvoor geldt het laatste definitief vastgestelde belastingjaar, meestal het jaar ervoor. Is de definitieve aanslag over dat jaar nog niet klaar? Dan wordt het jaar daarvoor gebruikt.
Wat als je inkomen flink is veranderd?
De gemeente kijkt niet alleen naar je meest recente loonstrook. Ze kijken naar je officiële verzamelinkomen, vastgelegd in een Inkomensverklaring van de Belastingdienst.
Daarvoor geldt het laatste definitief vastgestelde belastingjaar, meestal het jaar ervoor. Is de definitieve aanslag over dat jaar nog niet klaar? Dan wordt het jaar daarvoor gebruikt.
Wat als je inkomen flink is veranderd?
Ben je onlangs van baan gewisseld, heb je een salarisverhoging gekregen of werk je juist minder? Dan sluit een verklaring van vorig jaar niet meer aan op je situatie. De meeste gemeenten bieden daar een uitweg voor. Je levert de Inkomensverklaring in samen met een recente werkgeversverklaring en je laatste drie loonstroken. De gemeente herrekent dan je huidige maandinkomen naar een verwacht jaarinkomen voor het lopende jaar.
Let op: vakantiegeld, vaste eindejaarsuitkeringen en regelmatige toeslagen tellen daarin gewoon mee.
Alleenstaand of samen: de grens verschilt
De maximale inkomensgrenzen hangen af van de samenstelling van je huishouden. Voor alleenstaanden ligt de grens lager. Wie als eenverdiener een goed salaris heeft, schiet in populaire steden al snel boven de grens voor een middenhuurwoning uit.
Voor twee of meer personen geldt een hogere grens, waarbij de inkomens bij elkaar worden opgeteld.
Bovendien verschilt het per gemeente. Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam hebben elk hun eigen Huisvestingsverordening met eigen inkomensplafonds en huurprijsgrenzen. Wat in de ene gemeente een vergunningsplichtige middenhuurwoning is, valt in een buurgemeente soms gewoon onder de vrije sector.
Wat als je te veel verdient?
Dan weigert de gemeente de vergunning. Teken je toch een huurcontract en trek je in zonder vergunning, dan handhaaft de gemeente. Zowel jij als de verhuurder riskeren hoge boetes. De gemeente kan bovendien eisen dat je de woning alsnog verlaat. Verhuurders wijzen kandidaten die boven de inkomensgrens zitten dan ook al tijdens de selectieprocedure af.
Hoe bereid je je voor?
Zoek je een woning in een gemeente waar een huisvestingsvergunning verplicht is? Doe dit vooraf:
Check de lokale verordening. Zoek op de website van de gemeente naar de huisvestingsvergunning en kijk welke inkomensgrenzen gelden voor jouw type huishouden.
Download je Inkomensverklaring. Dat doe je gratis via Mijn Belastingdienst. Zo weet je precies welk verzamelinkomen er officieel geregistreerd staat en kom je niet voor verrassingen te staan.
Tel alle toeslagen mee. Bereken je jaarinkomen niet alleen op basis van je basissalaris. Vakantiegeld, een vaste eindejaarsuitkering en regelmatige toeslagen tellen de gemeente gewoon mee.
