Onderverhuur is een term die je regelmatig voorbij hoort komen. Maar wat is onderhuur nou precies en is onderverhuur van een woning toegestaan?

Wat is onderverhuur?

Onderverhuur houdt in dat de huurder zijn huis niet zelf bewoont, maar doorverhuurt aan een ander, de zogenaamde onderhuurder. Er gelden in zo'n geval twee huurcontracten: één tussen de verhuurder (vaak de eigenaar van de woning) en de hoofdhuurder, en één tussen de huurder en de onderhuurder. Juridisch gelden tussen hoofdhuurder en onderhuurder dezelfde bepalingen als tussen hoofdhuurder en eigenaar.

Mag ik mijn woning onderverhuren?

Onderverhuren is niet zomaar toegestaan. Een huurder mag zijn woning alleen onderverhuren met toestemming van de verhuurder, tenzij het slechts gaat om een deel van de woning (bijvoorbeeld één kamer) en de huurder zelf ook in het huis blijft wonen.

In de praktijk wordt onderhuur vaak toegestaan wanneer de hoofdhuurder tijdelijk geen gebruik kan maken van de woning, maar de huur ook niet op wil zeggen. Denk bijvoorbeeld aan een tijdelijk verblijf in het buitenland of aan proefsamenwonen.

Onderverhuren zonder toestemming

Wanneer je je huis onderverhuurt zonder toestemming van de verhuurder, kan dat vervelende consequenties hebben. Zo loop je het risico dat de huur met zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder onmiddellijk worden beëindigd. Sommige verhuurders en woningcorporaties leggen daarnaast een boete op aan de hoofdhuurder.

Onderverhuur en huurbescherming

Ga je je woning onderverhuren, dan zijn er een aantal dingen waar je rekening mee moet houden. Het belangrijkste is dat de onderhuurder dezelfde rechten heeft als andere huurders. Dat betekent dat een onderverhuurder ook huurbescherming krijgt. Dat komt omdat een onderhuurcontract voor de wet als een gewoon huurcontract wordt gezien. Huurbescherming houdt in dat de huur alleen kan worden opgezegd indien hier een wettelijke reden voor is, bijvoorbeeld bij ernstige overlast of een betalingsachterstand, of wanneer een tijdelijk huurcontract afloopt.

De hoofdhuurder vertrekt, wat nu?

Dit geldt ook wanneer het huurcontract met de hoofdhuurder wordt beëindigd. In de beginsituatie is er bij onderverhuur als gezegd sprake van drie partijen:

A: hoofdverhuurder B: hoofdhuurder C: onderhuurder

Wanneer de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder (A) en onderverhuurder (B) eindigt, wordt in de meeste gevallen de hoofdverhuurder (A) de nieuwe verhuurder van de onderhuurder (C). De nieuw ontstane situatie tussen A en C wordt dan een ‘voortgezette huurovereenkomst’ genoemd. Wanneer de onderhuurder niet de hele woning huurt, maar alleen een deel hiervan, ligt de situatie anders. Over het algemeen zal de onderhuurder de woonruimte moeten verlaten indien het contract tussen A en B eindigt.