Extra inkomsten uit verhuur klinken aantrekkelijk, maar de fiscale regels verschillen sterk per situatie. In welke box je belasting betaalt en hoeveel, hangt af van wat je verhuurt, aan wie en hoe lang. Hieronder leggen we het per situatie uit.
De Belastingdienst verdeelt de inkomstenbelasting over drie groepen, ook wel boxen:
- Box 1: inkomen uit werk en woning
- Box 2: inkomen uit aanmerkelijk belang
- Box 3: inkomen uit sparen en beleggen
Bij verhuur betaal je inkomstenbelasting in box 1 of box 3, afhankelijk van je situatie.
Je eigen woning tijdelijk verhuren
Verhuur je je eigen woning tijdelijk, omdat je bijvoorbeeld een periode naar het buitenland gaat, dan blijft de woning in box 1. Van de huurinkomsten mag je eerst de kosten aftrekken die direct met de verhuur te maken hebben, zoals extra energiekosten voor de huurder of schoonmaakkosten. Over het bedrag dat overblijft geef je 70% op als 'inkomsten uit tijdelijke verhuur'. Je behoudt gedurende de verhuurperiode je recht op hypotheekrenteaftrek.
Let op: onderhoudskosten, afschrijvingskosten en vaste lasten mag je niet aftrekken van de huurinkomsten.
Een tweede woning verhuren
Verhuur je een tweede woning waar je zelf niet woont, zoals een vakantiewoning of beleggingspand, dan valt die in box 3 als 'overige bezitting'. Je betaalt dan geen belasting over de huurinkomsten zelf, maar over een forfaitair rendement.
In 2026 geldt voor verhuurde woningen een forfaitair rendement van 6%. Over dat fictieve rendement betaal je 36% belasting. Dat komt neer op een effectieve belastingdruk van ongeveer 2,16% van de fiscale waarde van de woning.
De huurinkomsten zelf hoef je dus niet op te geven, maar de belastingdruk kan desondanks stevig zijn, zeker als je werkelijke rendement lager ligt dan het forfaitaire percentage.
Let op voor 2028: het box 3-stelsel verandert ingrijpend. Per 1 januari 2028 wordt het forfaitaire systeem vervangen door belasting over het werkelijke rendement. Je betaalt dan belasting over je werkelijke huurinkomsten plus waardestijging, minus aftrekbare kosten.
Een deel van je eigen woning verhuren
Verhuur je een kamer of verdieping in je eigen woning, dan kun je mogelijk gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling. In dat geval hoef je de huurinkomsten niet op te geven.
Je komt in aanmerking als je aan al deze voorwaarden voldoet:
- De verhuurde ruimte is onderdeel van je eigen woning en geen zelfstandige woonruimte, dat wil zeggen: geen eigen voordeur, keuken én toilet
- Jij en de huurder staan tijdens de hele verhuurperiode ingeschreven op het adres van de woning
- De verhuur is voor langere tijd, niet kortdurende vakantieverhuur
- Je totale huurinkomsten in 2026 bedragen maximaal € 6.633
Voldoe je aan alle voorwaarden, dan ben je vrijgesteld van belasting over die huurinkomsten en behoud je je recht op hypotheekrenteaftrek. Overschrijd je de grens van € 6.633, ook maar met een euro? Dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je over het hele bedrag belasting.
Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan valt het verhuurde deel van de woning in box 3. Het eigenwoningforfait geldt dan alleen nog voor het niet-verhuurde deel.
Een te koop staande woning verhuren
Verhuur je een te koop staande woning via de Leegstandswet, dan betaal je geen belasting over de huurinkomsten. Gedurende de verhuurperiode wordt de woning als vermogen belast in box 3 en verlies je je recht op hypotheekrenteaftrek.
Eindigt de verhuurperiode? Dan wordt de woning weer in box 1 belast en mag de hypotheekrente weer worden afgetrokken. Dit geldt tot maximaal drie jaar na het kalenderjaar waarin je de woning verlaten hebt. Na die driejaarstermijn blijft de woning in box 3, ook als de verhuur al gestopt is.
Extra diensten aanbieden
Bied je naast de verhuur ook extra diensten aan, zoals het verzorgen van ontbijt of het verstrekken van linnengoed? Dan kan de volledige huuropbrengst worden belast als 'inkomen uit overig werk' of zelfs als 'winst uit onderneming' in box 1. Of dat het geval is, hangt af van de hoeveelheid werk die je verricht en de extra inkomsten die je daarmee genereert. Neem in dat geval contact op met de Belastingdienst of een belastingadviseur.
