Woningmarktrapport 2015: de belangrijkste punten voor jou als huurder

1. Meer jongeren naar de stad, toename woningvoorraad

De bevolking is in de eerste helft van 2015 vooral toegenomen door immigratie. Waar de natuurlijke aanwas 5.000 inwoners bedroeg, nam het aantal immigranten toe met 17.000. Met name in de steden is de bevolkingsgroei groter dan verwacht, mede doordat meer jongeren de stad opzoeken en minder gezinnen deze verlaten. Omliggende gemeenten groeien nauwelijks.

De totale woningvoorraad op 31 juli 2015 was 7,6 miljoen; dit zijn bijna 240.000 woningen meer dan drieënhalf jaar geleden. Ruim de helft bestaat uit koopwoningen. Waar het huurwoningbezit van corporaties relatief stabiel bleef, vertoonde het aandeel particuliere huurwoningen een lichte groei. Dit komt waarschijnlijk doordat veel langdurig te koop staande woningen tijdelijk werden verhuurd.

2. Veel vraag naar vrijesectorhuurwoningen

De vraag naar huurwoningen is zonder meer het grootst in het segment tussen de 700 en 1.000 euro. Deze vraag blijft toenemen: het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid voorziet tot 2030 een stijging van tussen de 70.000 en 245.000 woningen. ABF Research gaat uit van een extra woningvraag tussen de 170.000 en 260.000 woningen.

Er zijn meerdere factoren die invloed kunnen hebben op de toekomstige vraag in de vrijehuurwoningsector:

• Jongeren met een midden- of hoog inkomen die zich in de beginfase van hun carrière bevinden, kunnen en willen vaak geen woning kopen. Zij zijn hierdoor aangewezen op de vrijehuursector. Als koopwoningen toegankelijker zouden worden voor deze bevolkingsgroep, zou de druk op het segment af kunnen nemen.
• Een grote groep oudere bewoners van een koopwoning zou de stap naar de vrijehuursector kunnen gaan overwegen. Zelfs als een klein deel van deze groep besluit te gaan verhuizen naar een huurhuis, zal dit de vraag flink doen toenemen.
• Scheefwoners (mensen die wonen in een huurhuis dat te goedkoop is ten opzichte van hun inkomen) worden geprikkeld om door te stromen naar het vrije segment. Met name in regio’s waar de prijzen voor een koophuis hoog liggen, kan dit de vraag sterk doen oplopen.

3. Mogelijk minder vrijesectorhuurwoningen door aantrekkende koopwoningmarkt

Het aantal huurwoningen in de vrije sector is tussen 2006 en 2012 gestegen van zo’n 233.000 naar 335.000. Dit wordt mede verklaard door het feit er veel te koop staande woningen verhuurd werden. Door de aantrekkende koopwoningmarkt is er echter een grote kans dat een deel van het aanbod van deze leegstaande woningen weer komt te vervallen.

Het aanbod kan natuurlijk worden vergroot door nieuwbouw, maar er zijn snellere opties:

• het tot woning ombouwen van leegstaande kantoren en winkels;
• het aankopen van bestaande koopwoningen door verhuurders en beleggers;
• het verkopen van sociale huurwoningen aan particuliere beleggers.

4. Wonen in een voormalig kantoor populairder

Sinds 2012 zijn er ieder jaar in totaal bijna 11.000 woningen bijgekomen door het verbouwen van bestaande panden tot woonhuis. Het ombouwen van kantoren leverde de meeste woningen op, gevolgd door winkels. Maar ook scholen, boerderijen en industriële gebouwen krijgen steeds vaker een nieuwe bestemming als woning. Dit liet het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) eerder deze week al weten.

5. Meer bouwvergunningen voor huurwoningen

Ook het aantal nieuw te bouwen huurwoningen zit weer in de lift: in 2014 steeg het totale aantal bouwvergunningen voor huurwoningen naar 13.700. Dat is zo’n 3.000 meer dan in 2013. In de eerste helft van 2015 is dit aantal bouwvergunningen alweer sterk gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2014. Tussen januari en juli werden er al meer dan 10.000 vergunningen voor nieuwbouwprojecten verstrekt.

6. Huurwoningen worden steeds groener

Corporaties blijven investeren in energiebesparing: in 2013 werd 164 miljoen geïnvesteerd, in 2014 was dit al 207 miljoen. Dit jaar willen de corporaties deze investering nog eens verdubbelen. Bijna een kwart van de corporatiewoningen had in 2014 al een energielabel A of B.

7. Woonkwaliteit rechtvaardigt vaak hoge woonlasten

De groepen die ten opzichte van hun inkomen de meeste huur betalen, zijn alleenstaanden, jongeren (tot 25 jaar) en ouderen (vanaf 65 jaar). Zij hebben, met andere woorden, een hoge huurquote. Bij samenwonenden tussen de 25 en 65 jaar ligt dit percentage juist onder het gemiddelde. Dit grote verschil wordt met name verklaard door het inkomensverschil tussen alleenstaanden en gezinnen.

Een hoge huurquote komt vaak door een onverwachte inkomensdaling na het betrekken van de woning. Omdat men niet wil inleveren op woonkwaliteit, blijven de meesten toch in hetzelfde huis wonen. Ook de kosten van een verhuizing vormen een barrière om een goedkopere woning te zoeken. Daarbij hebben deze huurders vaak geen keuze: 80 procent van de huurders met een hoge huurquote geeft aan dat zij niet verwachten dat er een acceptabele goedkopere woning te vinden zal zijn.

8. Hogere huurstijging bij commerciële verhuurders

Uiteraard ontbrak ook de stijging van de huurprijzen niet aan het rapport. Ten opzichte van 2014 zijn de prijzen van huurwoningen in de vrije sector met 1,4 procent gestegen. Voor sociale huurwoningen was dit 2 procent. Opvallend is dat de huurstijging bij commerciële verhuurders hoger was dan bij corporaties.

Wil je nog meer weten? Lees dan het volledige rapport op de site van de Rijksoverheid.